Ипотекой принято называть заем на покупку жилья. Если трактовать понятие буквально, это вид залога недвижимости. До тех пор, пока заемщик полностью не погасит долг, владельцу нельзя в полной мере распоряжаться объектом – к примеру, продать его. Разберемся, как правильно взять ипотеку; какие документы нужно предоставить; какие есть риски и подводные камни.

Особенности ипотечного кредита

Кредит, который оформляется с целью приобретения жилья под его залог, в обиходе называют ипотечным. Как правило, такой заем выдается на длительный срок и под относительно небольшой процент. Чем обусловлена низкая процентная ставка? Прежде всего тем, что у кредитора практически отсутствует риск невозврата денежных средств. Даже если заемщик не сможет погашать платежи, недвижимость останется в залоге и будет продана. А выручка пойдет в погашение долга.

На законодательном уровне ипотека регулируется Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 года. Порядок военной ипотеки прописан в Законе № 117-ФЗ от 20.08.2004 года и в Постановлении Правительства РФ от 15.05.2008 № 370. В этой статье мы рассказываем, как получить ипотеку обычным гражданам, не военнослужащим.

Не все объекты можно приобрести по ипотеке. Перечень недвижимости приведен в статье 5 № 102-ФЗ. Это, к примеру:

• Квартиры.

• Дачи и жилые дома.

• Части квартир, домов.

• Земельные участки.

• Гаражи.

• Садовые дома.

• Машино-места и т.д.

Ипотечные кредиты выдаются по стандартной схеме. Основной принцип работы ипотеки такой:

• Сначала человек обращается в банк и подает заявку – в ней нужно указать цель (вид недвижимости) и сумму кредита.

• Далее банк изучает сведения о заемщике и выносит решение об одобрении или отказе.

• После чего подбирается подходящий объект недвижимости, а в банк подаются документы на жилье.

• На следующем этапе при условии одобрения заключается ипотечный договор между банком и физлицом.

• Затем финансовое учреждение оформляет документы для обременения жилья и регистрации права собственности. На этом этапе также составляется закладная на недвижимость, которая остается у банка и возвращается клиенту только после полной выплаты долга.

• На конечном этапе после оформления всех бумаг деньги перечисляются продавцу недвижимости.

Условия для получения ипотеки

Кому дают ипотеку? Условия оформления различаются в зависимости от вида и типа жилья (вторичка, новостройка, частный дом, квартира и пр.), а также от характера занятости заемщика. Несмотря на ряд специальных требований есть ряд стандартных требований к ипотечным сделкам. Перечислим основные:

• Возраст заемщика – закон допускает оформление ипотеки с 18 лет. На практике банки охотнее работают с заемщиками от 21 года до 65, то есть с людьми трудоспособного возраста. Максимальный возраст определяется на дату окончательного погашения кредита.

• Трудовой стаж – шансы на одобрение ипотеки повышаются у тех, кто трудоустроен официально или имеет другие источники доходов. К примеру, это регистрация в статусе ИП, в качестве плательщика НПД (налог на профессиональный доход), работа по гражданско-правовым договорам. Чем длительнее трудовой стаж, тем охотнее банки дают кредиты.

• Размер доходов – часто людей волнует вопрос: с какой зарплатой можно взять ипотеку? Банк России предписывает финансовым учреждениям рассчитывать предельную долговую нагрузку заемщика, поэтому как правило банки отказывают в выдаче кредита, если размер платежей по кредитам превышает 50 % от суммы доходов заемщика.

То есть, если зарплата в месяц = 60 000 рублей, размер взноса по ипотеке не должен быть выше 30 000 рублей. Для точности расчетов нужно учитывать дополнительные поступления (дивиденды, от аренды, от самозанятости, предпринимательства и т.д.) и обязательные затраты (на содержание иждивенцев, на платежи по коммуналке, другим кредитам и др.).

• Первоначальный взнос – обязательное наличие и размер первоначального взноса каждый банк определяет самостоятельно. Обычно это 10-15 % от стоимости недвижимости. Сумма различается по регионам и виду объекта. Может не быть первоначального взноса, если вместо него вносится маткапитал. Чем больше взнос, тем ниже процентная ставка по договору, тем меньше размер платежей.

• Наличие поручителя или созаемщика – если доходы заемщика невелики, надежные созаемщики и поручители помогут взять в долг большую сумму.

Какие риски есть в ипотеке

Перед тем как брать ипотеку, взвесьте все возможные риски. Рассказываем об основных подводных камнях и как на них «не попасть»:

• Непомерная нагрузка – это основной риск для потенциального заемщика. Если доходы снизятся или человек останется без работы, вносить взносы станет сложно. Чтобы этого не произошло, нужно тщательно просчитать все возможные варианты погашения платежей. Учитывайте срок кредита, размер взносов – в некоторых случаях лучше платить дольше, но с меньшими ежемесячными платежами. Тогда снижаются риски просрочки, а свободные деньги можно направить на досрочное погашение займа.

• Валютный риск – появляется у тех, кто оформляет ипотеку не в рублях, а в долларах или евро. Из-за резких скачков валютного курса сумма долга перед банком может резко увеличиться, что сделает погашение займа невозможным.

• Скрытые комиссии – как правило, банки не берут никаких дополнительных комиссий при оформлении ипотеки. Однако некоторые финансовые организации продолжают взимать с клиентов плату за открытие ссудного счета и его ведение, за выдачу кредита, за оформление заявки, за переводы денег и т.д. Все эти сборы могут обойтись в «кругленькую сумму», поэтому внимательно изучите условия договора на предмет наличия скрытых комиссий и дополнительных платежей. Если что-то смущает, уточняйте все детали, просите внести изменения в договор.

• Изменение процентной ставки – менять ставку в одностороннем порядке банк не вправе (ч. 2 статьи 29 ФЗ "О банках и банковской деятельности"). Исключение – ситуации, когда это прямо предусмотрено в условиях договора или в законе. В любом случае кредитор обязан заранее уведомить заемщика о предстоящих изменениях, а клиенту нужно внимательно прочитать договор до его подписания. Оспорить увеличение процентной ставки можно через суд.

• Оформление без первоначального взноса – как правило, если ипотека оформляется без первоначального взноса, придется выплачивать кредит по повышенной процентной ставке. Лучше сначала накопить (к примеру, с помощью депозита, накопительного счета или индивидуального инвестиционного счета) хотя бы минимальную сумму, а затем уже брать кредит.

• Покупка страховки – по законодательству обязательно только оформление страховки на залог, то есть на покупаемое жилье. Если банк предлагает еще застраховать свою жизнь, здоровье и т.д., помните, что вы этого делать не обязаны.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

Еще на стадии оформления ипотеки уточняйте, установлены ли комиссии за досрочное погашение кредита. Также узнайте, какой вариант погашения долга предусмотрен – аннуитетные платежи (в первую очередь выплачиваются проценты, затем основной долг – платеж при этом каждый месяц будет одним и тем же) или дифференцированные (сначала гасится основной долг, затем проценты по кредиту – при этом платеж со временем будет снижаться). Первый вариант лучше выбирать, если критичен размер платежа. Второй – когда вы хотите минимизировать переплату по процентам.

Как оформляется ипотека

В целом процедура получения ипотечного кредита везде одинакова. Чтобы выбрать оптимальный вариант, нужно учесть положения актуального законодательства, провести мониторинг предложений на рынке. Приводим пошаговую инструкцию по получению ипотеки.

Как оформить ипотеку – алгоритм действий по шагам:

• Оцените размер первоначального взноса – обычно нужно внести 10-15 % от стоимости жилья. Есть программы и без первоначального взноса, но чем больше сразу внести, тем выгоднее будет график погашения.

• Узнайте об актуальных вариантах государственной поддержки – для различных категорий льготников есть специальные программы. К примеру, в рамках господдержки многодетные семьи могут погасить до 450 000 рублей долга, а семьи с детьми вправе использовать маткапитал в качестве первоначального взноса (или направить его на погашение основного долга) или взять льготный кредит под 6 % годовых. Все эти программы при правильном оформлении позволяют снизить размер платежей. Если решите воспользоваться льготами, предупредите об этом банк заранее, до заключения договора.

• Выберите банк – кредитную организацию выбирайте из списка тех учреждений, которые работают с конкретными программами господдержки. К примеру, список банков для льготной ипотеки под 6 % годовых утверждается Минфином. Если вы не планируется пользоваться льготами, можно выбрать банк по условиям ипотеки. Уточняйте размер процентной ставки, наличие/отсутствие первоначального взноса, требования к заемщикам.

• Подайте в банк заявку на ипотеку – после того, как выбран банк, можно подавать заявку на оформление ипотеки. Дополнительно нужно подготовить пакет документов – примерный перечень смотрите ниже. Обычно просят предоставить паспорт, СНИЛС, справку 2-НДФЛ, копию трудовой книжки и пр.

• Получите согласие банка – после рассмотрения всех документов выносится решение об одобрении кредита или отказе. Во втором случае нужно уточнить, почему отказ, исправить причину и повторно подать документы.

• Подберите подходящий объект недвижимости – по результатам одобрения заявки можно подбирать жилье для ипотеки. Объект должен соответствовать условиям банка, а его стоимость укладываться в одобренную сумму кредита. В свою очередь банк должен одобрить недвижимость (не быть аварийной, не иметь обременений и т.д.).

• Проведите оценку недвижимости – если с жильем все в порядке, можно заказать оценку объекта. Эта процедура позволит зафиксировать рыночную стоимость недвижимости, чтобы узнать точную сумму кредита.

• Заключите договоры с банком и продавцом жилья – обычно в оформлении сделки купли-продажи недвижимости помогают юристы банка. Внимательно изучите условия ипотечного кредита – проверьте сумму сделки, процентную ставку, комиссии и неустойки, запреты и обязанности.

• Получите ипотеку и проведите окончательный расчет с продавцом недвижимости – расчеты с продавцом рекомендуется проводить через специальный счет или банковскую ячейку.

• Зарегистрируйте право собственности на жилье и залог – документ о собственности оформляется в Росреестре. Это можно сделать также через МФЦ.

Какие документы нужны для ипотеки на квартиру

Перечень форм может различаться в зависимости от банка и особенностей оформления сделки. Все копии должны быть заверены. Приводим примерный список документов для ипотечного кредита:

• Заявка-анкета по форме банке.

• Паспорт гражданина РФ.

• Копия трудовой книжки.

• Справка 2-НДФЛ.

• СНИЛС и ИНН.

• Документы о браке.

• Дипломы об образовании.

• Копии трудовых договоров.

• Копии свидетельств о рождении детей.

• Копия военного билета.

• При необходимости банк может запросить дополнительные документы.

Также не стоит забывать про новую возможность – «Цифровой профиль». Если у вас есть подтверждённая учетная запись на Госуслугах, то при оформлении заявки на кредит вы можете дать свое согласие на запрос ваших данных из ЦП и кредитная организация автоматически получит подтвержденные данные из официальных информационных систем. Вам не потребуется возиться с физическими копиями документов. Подробнее о цифровом профиле читайте здесь.

Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать?

За первую половину 2021 года Банк России уже трижды поднял размер ключевой ставки. С 15 июня 2021 года показатель = 5,5 % годовых. Чем такое повышение чревато для потенциальных заемщиков? Ответ очевиден – многие банки уже увеличили процентную ставку по ипотечным кредитам. Кроме того, программа господдержки по ипотеке ограничена по времени, и, будет ли она продлеваться и будут ли меняться условия, никто сказать не может. А без неё ипотека станет менее доступной. В ближайшей перспективе сложно сказать, насколько вырастут ставки по ипотеке, но с уверенностью можно сказать, что их снижения ожидать не стоит.

В 2021 году ситуация для ипотеки остается благоприятной, а что будет дальше, сказать сложно. Но прежде чем принимать решение об оформлении кредита, важно детально проанализировать собственные финансовые возможности, взвесить все за и против.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Сейчас практически все банки разрешают без санкций гасить ипотечный кредит досрочно. Это можно сделать за счет собственных средств или с помощью социальных выплат – к примеру, за счет маткапитала. Есть три варианта досрочного погашения – уменьшение размера ежемесячного платежа, сокращение срока выплат и комбинированный способ.

Независимо от выбранного варианта первое, что должен сделать заемщик, чтобы закрыть долг раньше установленного срока – это уведомить своего кредитора, то есть банк. И помните, чем раньше начинать досрочно погашать ипотеку, тем выгоднее, поскольку снижается переплата по процентам. Все особенности досрочного погашения должны быть прописаны в условиях договора.

Что будет, если не платить

Если заемщик перестанет вовремя погашать ипотечные платежи, банк начнет начислять пени и штрафы на сумму просрочки. Особенности взыскания санкций устанавливаются в кредитном договоре. По истечении предусмотренного в соглашении срока банк вправе обратиться в суд для погашения долга за счет заложенного жилья. Выставить на торги могут даже единственное жилье, не спасет и наличие детей.

Что делать, если нет возможности погашать ипотеку

Если стало сложно погашать ипотеку, нужно не допускать просрочек, а сразу сообщить об этом банку. Возможные пути решения проблемы – рефинансирование, реструктуризация кредита, оформление ипотечных каникул, одобрение отсрочки и т.д. Постарайтесь предоставить документальное подтверждение того, что снизились доходы (или возникли другие уважительные обстоятельства) и стало трудно справляться с кредитной нагрузкой. Если информация подтвердится, банк может пойти навстречу и уменьшить размер ежемесячного платежа или разрешить платить только сумму процентов, или предложит другой выход из ситуации.