Что лучше – ипотека или кредит? Чтобы принять правильное решение, необходимо учитывать финансовую сторону вопроса и правовые особенности. Существенный момент ипотечного кредитования заключается в его строго целевом назначении и обязательном залоге приобретаемой недвижимости. В то же время потребительский кредит можно потратить на что угодно и не отчитываться перед банком о расходовании средств. Рассказываем, что выгоднее – ипотека или обычный кредит, чем они различаются.

Ипотека или потребительский кредит – в чем разница по закону

Ипотечные кредиты регулируются Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 года. В нем определено, какое имущество может быть предметом ипотеки, какие с ней связаны требования и обязательства, как заключается договор и другие важные моменты. Согласно законодательным нормам оформить ипотечное кредитование можно на следующие объекты:

• Квартиру на первичном рынке, то есть в новостройке – кредитно-финансовые учреждения одобряют целевые займы на покупку жилья у аккредитованных застройщиков, перечень которых размещается на официальном сайте банка.

• Квартиру на вторичном рынке – одобрение предоставляется только на ликвидные объекты, «чистые» с юридической точки зрения. Если жилье находится в старом, аварийном доме или имеются правовые проблемы (к примеру, незаконная перепланировка), кредит не выдадут.

• Строительство частного дома или готовый дом, а также другие объекты.

Основное, о чем нужно помнить при оформлении ипотеки:

• Это строго целевое финансирование под определенный объект недвижимости.

• При покупке жилья в ипотеку заключается два самостоятельных договора – один с банком, второй с продавцом недвижимости.

• Ипотечное кредитование «работает» по принципу обременения и обеспечивается залогом.

• До полного погашения займа жилье находится в залоге у кредитора, то есть у банка. Если заемщик не вернет долг вовремя, банк вправе продать недвижимость и тем самым вернуть деньги.

• Залог прекращается, а регистрационная запись погашается после того, как заемщик полностью рассчитается по кредиту.

Особенности потребительского кредитования:

• Бывает целевым (на покупку конкретного товара или услуги) и чаще нецелевым (на любые личные цели), с обеспечением (поручительство или залог) либо без него; с оформлением в классической форме (выплата денег наличными либо переводом на счет) или в виде кредитной карты с определенным лимитом.

• Обычно выдается на небольшой срок и суммы под более высокие проценты, чем ипотека.

• Вносить первоначальный взнос не требуется.

Основные отличия ипотечного кредита от потребительского кредита:

Что выгоднее – ипотека или кредит

Чтобы правильно ответить на этот вопрос, нужно исходить из каждой конкретной ситуации. Учитывать не только особенности получения и оформления финансирования, но и общий доход семьи, возможность внесения первоначального взноса, стабильность и официальность занятости, регион проживания.

По условиям кредитования

Если есть возможность вносить ежемесячно значительные платежи (до 50 % от семейного бюджета) и сумма кредита нужна небольшая (10-15 % от стоимости недвижимости), то стоит подумать о нецелевом кредитовании на небольшой срок. Даже при условии большего размера ежемесячных платежей, на их погашение понадобится не так много времени, как на ипотеку, а значит, размер переплаты процентов будет существенно ниже . Кроме того, удастся сэкономить на оформлении всех сопутствующих ипотеке документов.

Если же удалось скопить на первоначальный взнос и вас не пугает требование банка о передаче жилья в залог, а семейный бюджет ограничен, лучше воспользоваться ипотечными программами. В этой ситуации целесообразнее сразу оформлять кредит на максимально длительный срок с возможностью досрочного погашения – так будет ниже размер платежей.

Сравнивая финансовые условия, нужно четко просчитывать все сценарии, например, с помощью онлайн-калькуляторов. Точные расчеты, график погашения можно получить при оформлении договора. Размер процентной ставки для каждого клиента определяется индивидуально. На ее величину влияет:

• Статус клиента – участник зарплатного проекта, бюджетник, льготник, военный.

• Наличие договора о добровольном страховании – получить кредит без страховки можно, но размер процентов будет выше.

• Качество кредитной истории заемщика.

• Подтверждение доходов – без официальных справок ставка также будет выше.

• Первоначальный взнос – чем больше взнос, тем ниже платеж в месяц.

По требованиям банка

Чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, заемщик должен соответствовать банковским требованиям. Это следующие критерии:

• Возраст – от 18 лет до 75 (на момент полного погашения долга).

• Гражданство – требуется российское.

• Занятость – необходимо официальное трудоустройство или статус ИП.

• Стаж – общий от 1 года, в том числе непрерывный на последнем месте работы – от 6 месяцев.

• Период ведения бизнеса для ИП – от 12 месяцев.

Для потребительского кредитования также требуется гражданство РФ, возраст 18-75 лет и наличие официальной занятости (от 6 месяцев у последнего работодателя). Оформить такой кредит на любые цели, кроме связанных с бизнесом, вправе только физические лица.

По процедуре оформления

При подборе кредитора внимательно изучите требования банка к заемщику и процедуре оформления. В каждом финансовом учреждении свои условия. Требования жестче при выдаче ипотечного финансирования, поскольку тщательно проверяется платежеспособность как самого заемщика, так и его поручителя. Дополнительно изучается жилье, которое планируется к покупке. Перечень документов для оформления ипотеки намного больше, чем для потребительского кредита. Большинство банков просят предоставить:

• Заявление и анкета – по форме кредитора.

• Паспорт и второй документ для удостоверения личности – к примеру, военный билет, водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт и т.д.

• Копию трудовой книжки и сведения о доходах – для наемных работников это справка по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей справка по форме банка или налоговая декларация.

• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости – договор купли-продажи (предварительный), справка об отсутствии обременений (по всем прописанным лицам), выписка из ЕГРН, кадастровый план, техпаспорт, отчет об оценке стоимости, согласие супруга (или супруги) на сделку и др.

• Прочие документы по требованию кредитора.

В итоге получается, что оформить обычный потребительский кредит намного легче и быстрее. Обычно просят предоставить два документа – паспорт и второй на выбор (права, СНИЛС, загранпаспорт). Процедура подачи заявок аналогичная. Сведения можно отправить в дистанционном режиме. Большинство банков размещают на своих сайтах онлайн-заявки. Клиент вносит информацию и пересылает ее кредитору.

Когда выгоднее ипотека:

• Если есть возможность внести существенный первоначальный взнос

• Когда финансовая нагрузка от ежемесячного платежа может оказаться обременительной для семьи (по ипотеке ставка ниже, а срок дольше – можно подобрать комфортный платеж)

• Если заемщик планирует воспользоваться государственными мерами поддержки и оформить кредитование на льготных условиях – в этой ситуации часть займа погасится за счет бюджетных средств.

• Если планируется оформление налогового вычета после покупки недвижимости.

Когда выгоднее потребительский кредит:

• Если для покупки не хватает относительно небольшой суммы, может оказаться выгоднее оформить нецелевое финансирование на 2-3 года и рассчитаться за это срок, сэкономив на переплате процентов

• Если банк не одобряет выбранный объект недвижимости или есть сомнения в юридической «чистоте» жилья

• Когда у заемщика нет возможности предоставить все требуемые для одобрения документы или подтвердить официально реальную величину своих доходов – к примеру, если человек работает и часть зарплаты получает «в конверте», то размер белого заработка по 2-НДФЛ будет ниже требуемого банком

• Если заемщик не соответствует другим требованиям банка для оформления жилищного кредитования – к примеру, по возрасту, гражданству, непрерывности стажа. У потребительских займов условия выдачи лояльнее.

• Если в перспективе вы собираетесь продавать или обменивать жилье – при ипотеке это запрещено, а обычное кредитование подобных ограничений по распоряжению недвижимостью не содержит.